Der deutsche Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren einen enormen Wandel durchlaufen. Vor allem in den GroĆstƤdten steigen die Mietpreise rasant, wƤhrend gleichzeitig der Wohnraum knapp wird. FĆ¼r Mieter bedeutet dies, dass sie oft lange suchen mĆ¼ssen, bis sie eine passende und bezahlbare Wohnung finden.
In diesem Artikel analysieren wir die aktuelle Lage auf dem Mietwohnungsmarkt in Deutschland. Wir schauen uns Faktoren wie Mietpreisentwicklung, Leerstandsquote und Nachfrage in den einzelnen StƤdten und Regionen an. AuĆerdem zeigen wir auf, worin die GrĆ¼nde fĆ¼r den Mietwohnungsmangel liegen kƶnnten und welche LƶsungsansƤtze es gibt.
Mietpreise in Deutschland steigen weiter stark an
Ein Blick auf die Zahlen zeigt: Wohnen wird in Deutschland immer teurer. Laut dem Mietpreisindex des Instituts der deutschen Wirtschaft Kƶln sind die Mietpreise fĆ¼r Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt von 2015 bis 2020 um insgesamt 11,6 Prozent gestiegen.
Insbesondere in den GroĆstƤdten schieĆen die Preise in die Hƶhe: In Berlin stiegen die Angebotsmieten um 27 Prozent, in MĆ¼nchen um 24 Prozent und in Hamburg um 21 Prozent. Aber auch in mittelgroĆen StƤdten wie Leipzig (+39 Prozent), Augsburg (+31 Prozent) oder WĆ¼rzburg (+25 Prozent) explodierten die Mieten regelrecht.
Doch nicht nur in den Metropolen, auch auf dem Land steigen die Preise: In dĆ¼nn besiedelten lƤndlichen Kreisen gingen die Mieten um fast 10 Prozent nach oben. Mieter in Deutschland mĆ¼ssen also fast flƤchendeckend immer mehr fĆ¼r ihre Wohnung zahlen.
Leerstand ist rĆ¼cklƤufig - vor allem in GroĆstƤdten fehlt Wohnraum
Gleichzeitig zum Anstieg der Mietpreise sinkt in Deutschland aber die Leerstandsquote, also der Anteil unvermieteter Wohnungen. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft lag die Leerstandsquote 2019 im Bundesdurchschnitt bei 2,8 Prozent. In den vorangegangenen Jahren schwankte sie zwischen 2,5 und 3,0 Prozent.
In den Metropolen sieht es aber deutlich enger aus: In MĆ¼nchen lag die Leerstandsquote 2019 bei nur 0,2 Prozent, in Berlin bei 1,0 Prozent und in Hamburg bei 0,9 Prozent. Auch in vielen UniversitƤtsstƤdten wie Heidelberg (0,1 Prozent), Freiburg (0,2 Prozent) oder Gƶttingen (1,1 Prozent) gibt es kaum freien Wohnraum.
Diese Zahlen verdeutlichen: Gerade in den beliebten GroĆstƤdten fehlt es an freien Wohnungen. Mieter haben es daher sehr schwer, hier noch etwas Passendes zu finden. Aber auch im bundesweiten Durchschnitt gibt es kaum noch ungenutzten Wohnraum.
Hohe Nachfrage trifft auf geringes Angebot
Die GrĆ¼nde fĆ¼r diese Entwicklung sind einfach erklƤrt: Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, wƤhrend die Zahl der neu gebauten Wohnungen nicht mithalten kann.
Deutschland erlebt seit Jahren einen Urbanisierungstrend: Immer mehr Menschen zieht es in die StƤdte, sei es wegen des Studiums, der Arbeit oder schlicht der hƶheren LebensqualitƤt. Allein zwischen 2009 und 2019 stieg die Bevƶlkerungszahl in den kreisfreien GroĆstƤdten um rund 1,12 Millionen Menschen.
Gleichzeitig geht in Deutschland die Zahl der Haushalte nach oben, da die Menschen immer hƤufiger alleine wohnen - als Singles, aber auch als Senioren. Dadurch steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an.
DemgegenĆ¼ber bleibt das Wohnungsangebot auf dem Mietmarkt begrenzt. Zwar werden wieder mehr Wohnungen gebaut, doch die rund 293.000 fertiggestellten Mietwohnungen im Jahr 2019 reichen nicht aus, um den Mangel zu beseitigen.
Diese Schere zwischen Nachfrage und Angebot fĆ¼hrt dazu, dass sich immer mehr Menschen um die wenigen freien Wohnungen bemĆ¼hen. Das erhƶht den Konkurrenzdruck und treibt die Mietpreise nach oben.
Hohe Baukosten und geringe Renditen bremsen Neubau
Doch warum wird nicht einfach mehr gebaut, um das knappe Angebot zu erhƶhen? TatsƤchlich sehen Experten hier die Politik in der Pflicht: Die Rahmenbedingungen fĆ¼r mehr Wohnungsneubau in Deutschland seien derzeit zu schlecht, so die Analyse.
Ein Grundproblem sind die hohen Baukosten: Laut Statistischem Bundesamt sind die Baukosten zwischen 2010 und 2020 um rund 16 Prozent gestiegen. Grund sind unter anderem hƶhere Anforderungen an Energieeffizienz und Brandschutz.
Gleichzeitig sind die ErtrƤge fĆ¼r Investoren durch die Mietpreisbremse gesunken. In den letzten Jahren wurden die Mieten bei Neuvermietungen gedeckelt, um Mieter zu entlasten. Dies schmƤlert jedoch die Gewinnaussichten fĆ¼r Bauherren.
Auch der FachkrƤftemangel im Baugewerbe und knappe FlƤchen in den StƤdten erschweren umfangreiche Neubauprojekte. Viele Investoren halten sich daher mit Bauprojekten zurĆ¼ck.
Regulierung kann negativen Effekt haben
Paradoxerweise kƶnnen auch staatliche Regulierungen dazu fĆ¼hren, dass weniger gebaut wird, warnt der Ćkonom Michael VoigtlƤnder: "Wenn der Staat zu stark in den Wohnungsmarkt eingreift, sunktioniert dieser nicht mehr."
TatsƤchlich gab es in der Vergangenheit Beispiele, wo Mietpreisbremsen die Lage auf dem Wohnungsmarkt noch verschƤrften: Vermieter nahmen Wohnungen lieber selbst in Anspruch oder vom Markt, anstatt sie gĆ¼nstig zu vermieten.
Auch Enteignungen groĆer Wohnungskonzerne, wie sie etwa in Berlin diskutiert werden, kƶnnten Investoren abschrecken, warnen Experten. Wenn die Politik Enteignungen zulasse, verliere Deutschland massiv an Investitionssicherheit.
Neue Wege fĆ¼r mehr bezahlbaren Wohnraum
Um die Wohnungsnot in vielen StƤdten zu lindern, braucht es laut Experten einen Mix aus MaĆnahmen: Deregulierung und Anreize fĆ¼r Investoren, um profitables Bauen zu ermƶglichen, sowie Fƶrderprogramme und sozialer Wohnungsbau, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Der Staat mĆ¼sse etwa durch bereitgestellte GrundstĆ¼cke, Steuervorteile und Fƶrderungen Anreize fĆ¼r private Investoren setzen. Auch vereinfachte Genehmigungsverfahren und standardisierte Bauregeln kƶnnten fĆ¼r mehr Dynamik sorgen.
Gleichzeitig sollte der soziale Wohnungsbau ausgeweitet werden. Allein die fĆ¼nf grƶĆten deutschen StƤdte mĆ¼ssen bis 2030 laut Studien Ć¼ber 300.000 zusƤtzliche Sozialwohnungen errichten. Hier sind Bund, LƤnder und Kommunen gefragt.
Auch alternative Wohnformen wie Genossenschaften oder MehrgenerationenhƤuser kƶnnen die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt entspannen. Solche kreativen AnsƤtze gilt es zu unterstĆ¼tzen.
Fazit: Nur gemeinsame Kraftanstrengung kann Wohnraummangel lindern
Die Analyse zeigt: Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland ist angespannt. Die Mieten steigen, wƤhrend bezahlbare Wohnungen knapp sind - vor allem in den GroĆstƤdten.
GrĆ¼nde sind die hohe Nachfrage durch Urbanisierung und Singlehaushalte bei zu geringem Wohnungsneubau. Dieser kommt aufgrund hoher Baukosten und schwacher Renditen nicht in Gang.
Um die Lage zu entspannen, braucht es eine gemeinsame Kraftanstrengung von Politik und Immobilienwirtschaft. Regulierungen, Anreize und Fƶrderprogramme mĆ¼ssen Hand in Hand gehen, um ausreichend neuen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Gelingt dies nicht, droht sich die Wohnungskrise weiter zuzuspitzen. FĆ¼r Mieter wĆ¼rde dies weitere Mietpreissteigerungen und einen verschƤrften Wohnungsmangel bedeuten. Die Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum muss daher hohe PrioritƤt haben.
HƤufige Fragen zu Mietwohnungen in Deutschland
1. Warum steigen die Mietpreise in Deutschland so stark?
Die Mietpreise steigen aufgrund der hohen Nachfrage in den StƤdten bei gleichzeitig zu geringem Wohnungsangebot. Die Urbanisierung und immer mehr Singlehaushalte sorgen fĆ¼r hohen Bedarf, dem zu wenig Neubauten gegenĆ¼berstehen.
2. Wo sind die Mieten in Deutschland am hƶchsten?
In den Metropolen wie MĆ¼nchen, Berlin und Hamburg liegen die Angebotsmieten mit deutlichem Abstand am hƶchsten. Aber auch in mittelgroĆen UniversitƤtsstƤdten wie Leipzig oder Augsburg ziehen die Mieten stark an.
3. Warum wird nicht einfach mehr gebaut?
Hohe Baukosten und geringe Renditen aufgrund von Regulierungen wie der Mietpreisbremse halten viele Investoren vom Bau neuer Mietwohnungen ab. Auch FachkrƤftemangel und FlƤchenknappheit in StƤdten erschweren umfangreiche Neubauprojekte.
4. Wie kann bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden?
Durch eine Kombination aus Anreizen und Fƶrderprogrammen fĆ¼r Investoren einerseits sowie verstƤrktem sozialen Wohnungsbau durch den Staat andererseits. Auch alternative Wohnformen wie Genossenschaften kƶnnen helfen.
5. Was passiert, wenn keine neuen Wohnungen gebaut werden?
Ohne ausreichenden Neubau von Mietwohnungen werden die Mieten weiter steigen und der Wohnraummangel sich weiter zuspitzen - mit negativen Folgen fĆ¼r immer mehr Mieter in Deutschland.
