Der deutsche Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren einen enormen Wandel durchlaufen. Vor allem in den Großstädten steigen die Mietpreise rasant, während gleichzeitig der Wohnraum knapp wird. Für Mieter bedeutet dies, dass sie oft lange suchen müssen, bis sie eine passende und bezahlbare Wohnung finden.
In diesem Artikel analysieren wir die aktuelle Lage auf dem Mietwohnungsmarkt in Deutschland. Wir schauen uns Faktoren wie Mietpreisentwicklung, Leerstandsquote und Nachfrage in den einzelnen Städten und Regionen an. Außerdem zeigen wir auf, worin die Gründe für den Mietwohnungsmangel liegen könnten und welche Lösungsansätze es gibt.
Mietpreise in Deutschland steigen weiter stark an
Ein Blick auf die Zahlen zeigt: Wohnen wird in Deutschland immer teurer. Laut dem Mietpreisindex des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln sind die Mietpreise für Bestandswohnungen im Bundesdurchschnitt von 2015 bis 2020 um insgesamt 11,6 Prozent gestiegen.
Insbesondere in den Großstädten schießen die Preise in die Höhe: In Berlin stiegen die Angebotsmieten um 27 Prozent, in München um 24 Prozent und in Hamburg um 21 Prozent. Aber auch in mittelgroßen Städten wie Leipzig (+39 Prozent), Augsburg (+31 Prozent) oder Würzburg (+25 Prozent) explodierten die Mieten regelrecht.
Doch nicht nur in den Metropolen, auch auf dem Land steigen die Preise: In dünn besiedelten ländlichen Kreisen gingen die Mieten um fast 10 Prozent nach oben. Mieter in Deutschland müssen also fast flächendeckend immer mehr für ihre Wohnung zahlen.
Leerstand ist rückläufig - vor allem in Großstädten fehlt Wohnraum
Gleichzeitig zum Anstieg der Mietpreise sinkt in Deutschland aber die Leerstandsquote, also der Anteil unvermieteter Wohnungen. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft lag die Leerstandsquote 2019 im Bundesdurchschnitt bei 2,8 Prozent. In den vorangegangenen Jahren schwankte sie zwischen 2,5 und 3,0 Prozent.
In den Metropolen sieht es aber deutlich enger aus: In München lag die Leerstandsquote 2019 bei nur 0,2 Prozent, in Berlin bei 1,0 Prozent und in Hamburg bei 0,9 Prozent. Auch in vielen Universitätsstädten wie Heidelberg (0,1 Prozent), Freiburg (0,2 Prozent) oder Göttingen (1,1 Prozent) gibt es kaum freien Wohnraum.
Diese Zahlen verdeutlichen: Gerade in den beliebten Großstädten fehlt es an freien Wohnungen. Mieter haben es daher sehr schwer, hier noch etwas Passendes zu finden. Aber auch im bundesweiten Durchschnitt gibt es kaum noch ungenutzten Wohnraum.
Hohe Nachfrage trifft auf geringes Angebot
Die Gründe für diese Entwicklung sind einfach erklärt: Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, während die Zahl der neu gebauten Wohnungen nicht mithalten kann.
Deutschland erlebt seit Jahren einen Urbanisierungstrend: Immer mehr Menschen zieht es in die Städte, sei es wegen des Studiums, der Arbeit oder schlicht der höheren Lebensqualität. Allein zwischen 2009 und 2019 stieg die Bevölkerungszahl in den kreisfreien Großstädten um rund 1,12 Millionen Menschen.
Gleichzeitig geht in Deutschland die Zahl der Haushalte nach oben, da die Menschen immer häufiger alleine wohnen - als Singles, aber auch als Senioren. Dadurch steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an.
Demgegenüber bleibt das Wohnungsangebot auf dem Mietmarkt begrenzt. Zwar werden wieder mehr Wohnungen gebaut, doch die rund 293.000 fertiggestellten Mietwohnungen im Jahr 2019 reichen nicht aus, um den Mangel zu beseitigen.
Diese Schere zwischen Nachfrage und Angebot führt dazu, dass sich immer mehr Menschen um die wenigen freien Wohnungen bemühen. Das erhöht den Konkurrenzdruck und treibt die Mietpreise nach oben.
Hohe Baukosten und geringe Renditen bremsen Neubau
Doch warum wird nicht einfach mehr gebaut, um das knappe Angebot zu erhöhen? Tatsächlich sehen Experten hier die Politik in der Pflicht: Die Rahmenbedingungen für mehr Wohnungsneubau in Deutschland seien derzeit zu schlecht, so die Analyse.
Ein Grundproblem sind die hohen Baukosten: Laut Statistischem Bundesamt sind die Baukosten zwischen 2010 und 2020 um rund 16 Prozent gestiegen. Grund sind unter anderem höhere Anforderungen an Energieeffizienz und Brandschutz.
Gleichzeitig sind die Erträge für Investoren durch die Mietpreisbremse gesunken. In den letzten Jahren wurden die Mieten bei Neuvermietungen gedeckelt, um Mieter zu entlasten. Dies schmälert jedoch die Gewinnaussichten für Bauherren.
Auch der Fachkräftemangel im Baugewerbe und knappe Flächen in den Städten erschweren umfangreiche Neubauprojekte. Viele Investoren halten sich daher mit Bauprojekten zurück.
Regulierung kann negativen Effekt haben
Paradoxerweise können auch staatliche Regulierungen dazu führen, dass weniger gebaut wird, warnt der Ökonom Michael Voigtländer: "Wenn der Staat zu stark in den Wohnungsmarkt eingreift, sunktioniert dieser nicht mehr."
Tatsächlich gab es in der Vergangenheit Beispiele, wo Mietpreisbremsen die Lage auf dem Wohnungsmarkt noch verschärften: Vermieter nahmen Wohnungen lieber selbst in Anspruch oder vom Markt, anstatt sie günstig zu vermieten.
Auch Enteignungen großer Wohnungskonzerne, wie sie etwa in Berlin diskutiert werden, könnten Investoren abschrecken, warnen Experten. Wenn die Politik Enteignungen zulasse, verliere Deutschland massiv an Investitionssicherheit.
Neue Wege für mehr bezahlbaren Wohnraum
Um die Wohnungsnot in vielen Städten zu lindern, braucht es laut Experten einen Mix aus Maßnahmen: Deregulierung und Anreize für Investoren, um profitables Bauen zu ermöglichen, sowie Förderprogramme und sozialer Wohnungsbau, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Der Staat müsse etwa durch bereitgestellte Grundstücke, Steuervorteile und Förderungen Anreize für private Investoren setzen. Auch vereinfachte Genehmigungsverfahren und standardisierte Bauregeln könnten für mehr Dynamik sorgen.
Gleichzeitig sollte der soziale Wohnungsbau ausgeweitet werden. Allein die fünf größten deutschen Städte müssen bis 2030 laut Studien über 300.000 zusätzliche Sozialwohnungen errichten. Hier sind Bund, Länder und Kommunen gefragt.
Auch alternative Wohnformen wie Genossenschaften oder Mehrgenerationenhäuser können die Lage auf dem Mietwohnungsmarkt entspannen. Solche kreativen Ansätze gilt es zu unterstützen.
Fazit: Nur gemeinsame Kraftanstrengung kann Wohnraummangel lindern
Die Analyse zeigt: Der Mietwohnungsmarkt in Deutschland ist angespannt. Die Mieten steigen, während bezahlbare Wohnungen knapp sind - vor allem in den Großstädten.
Gründe sind die hohe Nachfrage durch Urbanisierung und Singlehaushalte bei zu geringem Wohnungsneubau. Dieser kommt aufgrund hoher Baukosten und schwacher Renditen nicht in Gang.
Um die Lage zu entspannen, braucht es eine gemeinsame Kraftanstrengung von Politik und Immobilienwirtschaft. Regulierungen, Anreize und Förderprogramme müssen Hand in Hand gehen, um ausreichend neuen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Gelingt dies nicht, droht sich die Wohnungskrise weiter zuzuspitzen. Für Mieter würde dies weitere Mietpreissteigerungen und einen verschärften Wohnungsmangel bedeuten. Die Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum muss daher hohe Priorität haben.
Häufige Fragen zu Mietwohnungen in Deutschland
1. Warum steigen die Mietpreise in Deutschland so stark?
Die Mietpreise steigen aufgrund der hohen Nachfrage in den Städten bei gleichzeitig zu geringem Wohnungsangebot. Die Urbanisierung und immer mehr Singlehaushalte sorgen für hohen Bedarf, dem zu wenig Neubauten gegenüberstehen.
2. Wo sind die Mieten in Deutschland am höchsten?
In den Metropolen wie München, Berlin und Hamburg liegen die Angebotsmieten mit deutlichem Abstand am höchsten. Aber auch in mittelgroßen Universitätsstädten wie Leipzig oder Augsburg ziehen die Mieten stark an.
3. Warum wird nicht einfach mehr gebaut?
Hohe Baukosten und geringe Renditen aufgrund von Regulierungen wie der Mietpreisbremse halten viele Investoren vom Bau neuer Mietwohnungen ab. Auch Fachkräftemangel und Flächenknappheit in Städten erschweren umfangreiche Neubauprojekte.
4. Wie kann bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden?
Durch eine Kombination aus Anreizen und Förderprogrammen für Investoren einerseits sowie verstärktem sozialen Wohnungsbau durch den Staat andererseits. Auch alternative Wohnformen wie Genossenschaften können helfen.
5. Was passiert, wenn keine neuen Wohnungen gebaut werden?
Ohne ausreichenden Neubau von Mietwohnungen werden die Mieten weiter steigen und der Wohnraummangel sich weiter zuspitzen - mit negativen Folgen für immer mehr Mieter in Deutschland.
