Die Entwicklung der Hypothekenzinsen hat einen großen Einfluss auf die Preise und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Steigende Zinsen verteuern Immobilienkredite und dämpfen so die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Sinkende Zinsen hingegen machen Kredite günstiger, was die Immobiliennachfrage ankurbelt.
Einführung
In den letzten Jahren sind die Hypothekenzinsen auf ein historisch niedriges Niveau gefallen. Lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen Anfang der 2000er Jahre noch bei über 5 Prozent, bewegen sie sich aktuell um die 1 Prozent Marke. Diese niedrigen Zinsen haben maßgeblich dazu beigetragen, dass die Immobilienpreise in Deutschland - vor allem in Ballungsräumen - stark gestiegen sind.
Doch seit Mitte 2022 steigen die Hypothekenzinsen wieder deutlich an. Die Europäische Zentralbank hat begonnen, die Leitzinsen zu erhöhen, um der hohen Inflation entgegenzuwirken. Dadurch verteuern sich Immobilienkredite zunehmend. Experten rechnen damit, dass der Anstieg der Hypothekenzinsen sich dämpfend auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auswirken wird.
In diesem Artikel wird untersucht, welchen Einfluss die Hypothekenzinsen auf Angebot und Nachfrage sowie auf die Preise für Häuser und Wohnungen in Deutschland haben. Dabei werden auch die regionalen Unterschiede auf dem Immobilienmarkt betrachtet.
Hypothekenzinsen beeinflussen die Nachfrage nach Immobilien
Die Höhe der Hypothekenzinsen hat einen direkten Einfluss darauf, wie viele Menschen sich den Kauf einer Immobilie leisten können. Je niedriger das Zinsniveau, desto günstiger sind die Kredite für Häuslebauer und Immobilienkäufer. Bei gleicher Tilgung müssen sie dann monatlich weniger Zinsen zahlen.
Sinkende Zinsen ermöglichen damit einem größeren Personenkreis den Erwerb von Wohneigentum. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen steigt. Umgekehrt führen steigende Hypothekenzinsen dazu, dass weniger Menschen einen Immobilienkredit aufnehmen können oder wollen. Potenzielle Käufer werden aus dem Markt gedrängt, die Nachfrage sinkt.
Dieser Zusammenhang zwischen Hypothekenzinsen und Immobiliennachfrage lässt sich empirisch gut belegen. So stieg die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland ab Mitte der 2000er Jahre stark an, als die Zinsen begannen zu fallen. Umgekehrt ging die Nachfrage in den 1990er Jahren zurück, als das Zinsniveau stieg.
Aktuell reagiert der Immobilienmarkt bereits auf den Zinsanstieg seit Mitte 2022. Laut einer Umfrage des Finanzierungsvermittlers Interhyp wollen sich 17 Prozent der Hausinteressenten aufgrund der gestiegenen Zinsen mittlerweile gegen den Immobilienkauf entscheiden. Die Nachfrage geht zurück.
Höhere Zinsen dämpfen die Preise auf dem Immobilienmarkt
Sinkende Hypothekenzinsen der letzten Jahre haben die Immobilienpreise in Deutschland stark steigen lassen. Zwischen 2010 und 2021 sind die Preise für Wohnimmobilien um rund 80 Prozent gestiegen. Dieser Anstieg ist zu einem großen Teil auf die gesunkenen Finanzierungskosten zurückzuführen.
Durch die niedrigen Zinsen konnten sich mehr Menschen den Kauf einer Immobilie leisten. Die gestiegene Nachfrage traf dabei auf ein relativ begrenztes Angebot an Wohnraum. In dieser Situation mussten Käufer dann höhere Preise zahlen, um zum Zuge zu kommen. Die Folge waren die starken Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt.
Mit dem Anstieg der Hypothekenzinsen seit Mitte 2022 hat sich diese Entwicklung nun umgekehrt. Die Finanzierungskosten steigen, weniger Menschen können sich noch hohe Immobilienpreise leisten. Laut Experten könnte bereits ein Anstieg der Zinsen auf 3 Prozent die Preise um 5 bis 10 Prozent drücken.
Je stärker die Zinsen klettern, desto stärker wird der dämpfende Effekt auf die Preise. Das zeigt sich auch historically: In Phasen mit höheren Hypothekenzinsen, wie Anfang der 1990er Jahre, fielen die Immobilienpreise teils deutlich. Auf kurze Sicht ist daher mit einer Abkühlung oder leichten Preisrückgängen am Immobilienmarkt zu rechnen.
Regionale Unterschiede am Immobilienmarkt
Die Auswirkungen der Hypothekenzinsen zeigen sich regional unterschiedlich auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. In den Metropolen und boomenden Großstädten steigen die Preise für Wohnimmobilien schon seit Längerem deutlich stärker als im bundesdeutschen Durchschnitt.
Dort herrscht eine hohe Nachfrage durch starkes Bevölkerungswachstum und Zuzug. Das begrenzte Angebot trägt zu den exorbitanten Preisanstiegen bei. Selbst steigende Hypothekenzinsen dürften diese Entwicklung dort zunächst weniger stark abbremsen. Die Großstädte gelten als relativ "zinsunelastisch".
Anders sieht es auf dem Land und in strukturschwächeren Regionen aus. Dort stiegen die Preise für Wohnimmobilien oft nur moderat und die Nachfrage hängt stärker an der Zinsentwicklung. Steigende Finanzierungskosten dürften die Immobiliennachfrage dort deutlicher dämpfen und die Preise eher sinken lassen. Die regionalen Unterschiede am Immobilienmarkt werden sich durch die Zinsentwicklung voraussichtlich eher verstärken.
Fazit: Zinsen haben erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt
Die Entwicklung der Hypothekenzinsen ist ein wichtiger Einflussfaktor für die Preise und die Nachfrage am Immobilienmarkt in Deutschland. Niedrige Zinsen der letzten Jahre haben einen massiven Preisanstieg verursacht. Mit dem Anstieg der Zinsen seit 2022 hat sich dieser Trend nun umgekehrt.
Immobilienkäufer müssen wieder höhere Finanzierungskosten einplanen. Experten rechnen damit, dass bereits ein moderater Zinsanstieg spürbare Dämpfungseffekte auf die Preisentwicklung haben wird. regional werden strukturschwächere Regionen davon voraussichtlich stärker betroffen sein als boomende Großstädte. Die weitere Zinsentwicklung wird ein wichtiger Faktor dafür sein, wie es am Immobilienmarkt weitergeht.
5 FAQ zum Thema Hypothekenzinsen und Immobilienmarkt
1. Warum beeinflussen die Hypothekenzinsen die Immobilienpreise so stark?
Die Höhe der Hypothekenzinsen hat einen direkten Einfluss darauf, wie viel Geld Hauskäufer monatlich für ihre Finanzierung aufbringen müssen. Bei niedrigen Zinsen können sich mehr Menschen eine Immobilie leisten, die Nachfrage steigt und damit auch die Preise. Höhere Zinsen schränken den Käuferkreis ein, die Nachfrage sinkt und damit auch das Preisniveau.
2. Wie stark könnten die Immobilienpreise durch den Zinsanstieg fallen?
Experten rechnen damit, dass schon ein moderater Zinsanstieg um 1-2 Prozentpunkte zu Preiseinbußen von 5-10 Prozent führen könnte. Bei einem starken Zinsanstieg auf das Niveau der 1990er Jahre wären auch deutlichere Preisrückgänge möglich. Das hängt aber auch von der weiteren Konjunkturentwicklung ab.
3. In welchen Regionen wirken sich die Zinsen besonders stark aus?
Großstädte und Metropolen gelten als relativ unempfindlich ("zinsinelastisch"). Dort ist die Nachfrage sehr hoch. Auf dem Land und in strukturschwachen Regionen ist die Preisentwicklung viel stärker von der Zinsentwicklung abhängig.
4. Macht ein Anstieg der Zinsen eine Immobilienfinanzierung unmöglich?
Nein, eine Finanzierung ist weiterhin möglich, aber teurer. Potenzielle Käufer müssen jetzt genauer kalkulieren, ob sie sich die höheren Raten noch leisten können. Eine hohe Eigenkapitalquote hilft dabei, gute Zinskonditionen zu erreichen.
5. Ist jetzt ein schlechter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf?
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Wer langfristig kaufen will, für den kann ein Kauf trotz höherer Zinsen Sinn machen. Auf kurze Sicht ist aber mit leicht sinkenden Preisen zu rechnen. Wer flexibel ist, könnte mit dem Kauf noch abwarten.
